Así lo afirmó Emiliano Zuliani, de Inmobiliaria Zuliani, Matriculado en el Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de la provincia de San Juan, institución miembro de la Federación Inmobiliaria Argentina en Creación Renovable. El especialista analizó los aspectos negativos producidos por la actual Ley de Alquileres, la cual desincentiva la construcción de nuevas propiedades. También dejó en claro que es necesario sentarse a conversar para analizar la situación y entender que requerirá el mercado inmobiliario de San Juan.
Bienvenido a Creación Renovable Emiliano, ¿cómo estás?
Hola Leo, gracias por la invitación, la verdad es un gusto poder estar en este programa de la Cámara Minera de San Juan para hablar un poco de la actualidad del sector inmobiliario.
Antes de entrar en el tema central de la entrevista, quería repasar un poco la realidad de los alquileres y la venta de inmuebles en San Juan ¿se disparó todo con la corrida del dólar, no?
Totalmente, hace muy poco hemos cumplido tres años de la promulgación de la Ley de alquileres a nivel nacional y el impacto ha sido totalmente negativo a mí entender. Creo que no quedan dudas de lo negativo de esta ley y entiendo que se ha previsto un tratamiento para agosto en el Congreso de la Nación con la intención de modificarla. Entiendo que debería suceder porque esta ley que cumple tres años impactó negativamente en el mercado de alquileres, en la construcción, en el bolsillo de la gente y también en el de los propietarios.
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Mucha gente luego del aumento del valor del dólar, o en realidad de la depreciación del peso, no sabe qué es barato y qué es caro, se perdieron valores de referencia en relación a los alquileres…
Es así, hoy es muy difícil determinar qué es caro y qué es barato, no solo en el mundo inmobiliario sino en general. No hay referencia de nada, pero para ponerle números a la realidad actual, hoy un alquiler con un solo dormitorio está más o menos en 75 mil pesos en promedio. Uno de dos dormitorios ya estamos hablando de 95 mil o 100 mil pesos y entre 140 y 150 mil pesos el alquiler de una casa tipo de barrio de tres dormitorios y un baño en un barrio. Estos son los números que esta semana maneja el mercado inmobiliario sanjuanino.
¿Qué ha pasado con el negocio inmobiliario durante estos últimos años para haber alcanzado estos valores?
Para hacer un breve resumen, el negocio inmobiliario es un negocio de rentabilidad, como cualquier otro. La gente invertía capitales para que esos bienes te generen una rentabilidad. Esta rentabilidad se ha visto tremendamente afectada. Dejó de ser un buen negocio porque se perdió mucha rentabilidad. Entonces todo lo que estaba disponible para alquilar, se ha pasado a la venta. Esto implica que actualmente el mercado esté saturado de casas y departamentos a la venta, pero no hay casi nada para alquilar. Como consecuencia, mientras más demanda existe y menos alquileres disponibles hay, más sube el valor de alquiler de los mismos. Básicamente conseguir un alquiler hoy en día es como conseguir agua en el medio del desierto.
Me imagino que por esto que estás contando, también se ha visto afectada la construcción ¿es así?
Exactamente, se ha visto muy afectada la construcción de unidades funcionales. En estos últimos tres años cayó de una forma tremenda. Los inversores que antes ponían su capital en construcciones para alquiler, hoy están llevando ese dinero a otros sectores productivos, al sistema financiero, y dejaron de invertir en el sector inmobiliario. A esto se suma que no hay una política de crédito hipotecario de parte del gobierno nacional, en un contexto donde la inflación es galopante, construir se hace prácticamente imposible también. La situación es muy complicada porque en el medio de todo esto que estamos hablando está la gente que trabaja, la gente que construye, las empresas, las pymes, la gente que vende materiales de construcción, las inmobiliarias, etc.
Los capitales que antes se abocaban a la construcción pasaron al sector financiero por la baja rentabilidad a la hora de alquilar un departamento.
Lo dijo Mario Hernández hace unos sábados atrás en este programa: “El país cambiará cuando nos demos cuenta que trabajar e invertir es más rentable que tener la plata en el banco generando intereses”….
Coincido totalmente, este país alienta a la especulación todo el tiempo, entonces aquel que tenía capital para construir, lo deja en plazo fijo o lo ingresa al sector financiero porque la rentabilidad de un alquiler por el nivel inflacionario y la posibilidad de recuperar la inversión es muy baja o nula. Dejaron de apostar por el sector inmobiliario y compraron mercadería, o pusieron la plata en el banco y todo esto no solo afecta al sector inmobiliario sino a la psiquis de la gente en general. Nosotros hacíamos muchísimos alquileres o recibíamos muchas consultas de jóvenes que querían irse a vivir solos. Hoy es imposible para los chicos jóvenes que con su primer trabajo querían empezar a independizarse, algo que entiendo es totalmente sano y normal.
Ponelo en números para que sea más gráfica la explicación del joven que hoy está trabajando y quiere independizarse…
Hoy es prácticamente imposible que este chico pueda independizarse. Un joven que empezó a trabajar y cobra entre 150 y 180 mil pesos, tiene que pagar entre alquiler, expensas y servicios unos 100 mil pesos mensuales. Esto representa en la mayoría de los casos el 80% de su sueldo: ¿en qué país del mundo tenés que pagar el 80% de tu sueldo en un lugar para vivir? Entonces todo esto impacta socialmente también: el joven que se quiere independizar no puede hacerlo, el que se quiere separar no se separa, el que quiere construir su casa no puede, o tiene que seguir alquilando mientras intenta construir como puede, afecta mucho socialmente todo esto que estamos hablando. La situación que se vive desde el sector inmobiliario cambia las estructuras sociales. Pero esperamos que se tomen cartas en el asunto desde el Estado para ordenar un poco el mercado y modificar la ley actual. Para que tengas una idea sobre lo que ha caído el mercado: el cierre de alquileres bajó el 70%. Nosotros hacíamos un promedio de 15 alquileres mensuales antes de la ley, y hoy en día estamos haciendo un cierre mensual de 5 alquileres.
Según el representante de la FIRA (Federación Inmobiliaria de la República Argentina) la Ley de Alquileres perjudicó tanto a propietarios como a inquilinos y a la construcción en general.
¿Esto ocurre a nivel nacional, en todas las provincias del país?
Esto pasa a nivel nacional, en todos los puntos del país. Nosotros representamos a FIRA, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina acá en San Juan y en diálogo con todos los colegas, coincidimos que es un fenómeno negativo que se extiende por todo el país. Es una ley nacional, y el contexto inflacionario y todo lo que hemos hablado hasta el momento son cosas que ocurren a lo largo y ancho de todo el país.
¿Esta situación inmobiliaria que estás contando puede afectarse por el empuje y el desarrollo o la puesta en funcionamiento de alguno de los grandes proyectos cupríferos que existen en San Juan y que están encaminados a comenzar? Fuera del aire me dijiste que si arranca un proyecto de cobre y un determinado número de personas se mudan a San Juan el sistema inmobiliario queda prácticamente colapsado…
Es así como lo estás diciendo Leo, un poco fue lo que pasó allá por los comienzos de Veladero, pero el contexto macro hoy es otro, uno mucho más negativo y difícil. La oferta inmobiliaria de San Juan actualmente son 250 propiedades, entre casas y departamentos disponibles. Siempre descontando lo comercial y los alquileres temporales. Ya estamos al borde del colapso porque la oferta es muy baja, de hecho no solo se han pasado muchas propiedades que estaban en alquiler a la venta, sino que muchos que estaban en alquiler mensual se han pasado a alquileres temporales. Entonces que un proyecto minero entre en actividad con todo el movimiento de personas que esto implica, podría generar un colapso total del sistema inmobiliario en San Juan.
¿Lo que estás queriendo decir es que un mínimo movimiento de personas en San Juan en base a un proyecto puede generar un colapso total del sistema inmobiliario local?
Un mínimo movimiento del sector minero en relación a uno de los grandes proyectos de cobre sanjuaninos podría hacer colapsar el alquiler en San Juan. Porque son proyectos de enorme envergadura que van a necesitar un movimiento de gente muy grande desde su construcción hasta su puesta en marcha, y luego también cuando entre en operación. Si se necesitan profesionales que vengan desde otro punto para hacer un trabajo específico en uno de estos proyectos, se colapsa el sistema inmobiliario.
¿Qué debería hacerse entonces ante esta situación?
Creo que el sector minero y el sector inmobiliario deberíamos empezar a trabajar en conjunto para entender lo que pasa, lo que va a pasar y comenzar a tomar medidas en base a esto. Debemos empezar a prever lo que pueda suceder, podemos tener al menos un plan en base a estadísticas, base de datos y proyecciones. Creo que es fundamental sentarse a conversar y empezar a cruzar datos para saber qué es lo que va a necesitar San Juan de cara a los grandes proyectos que vienen y en qué situación está actualmente el mercado inmobiliario. Sobre todo pensando en la gente, en las personas, en la comunidad. Y no solo hablamos de que 50 personas se vengan a vivir o a trabajar en San Juan, estamos hablando de que estos grandes proyectos van a necesitar muchas personas trabajando y ese trabajo es formal, en blanco y tengo entendido que están entre los mejores sueldos del país. Esto implica que mucha gente puede decidir salir a alquilar o comprar o construir, y el mercado local en materia inmobiliario debería estar organizado y con datos específicos para poder afrontar estas cosas.
Zuliani indicó que de 15 alquileres mensuales que realizaban antes de la Ley de Alquileres, actualemnte realizan tan solo 5 por mes.
¿Crees que es un tema que debe resolverse ahora de cara a futuro?
Creo que es un tema que debemos ver con urgencia, sobre todo pensando en los sanjuaninos que alquilan, que quieren crecer, que quieren construir, que quieren mejorar su calidad de vida. También es un tema a tratar con el tema de la construcción, sabemos que la construcción acá en San Juan es la tradicional y lleva su tiempo, no estamos hablando que mañana empiezo a construir y el año que viene tengo unidades disponibles para alquilar o vender. Creo que queda planteada la situación de parte del sector inmobiliario: nosotros cumplimos un rol social y queríamos exponer esta situación para poder trabajar en conjunto todos los que intervenimos, y queremos que a los sanjuaninos les vaya cada vez mejor. Creo que es un tema que debe estar dentro de la agenda local en temas a tratar y quedo a disposición para entrar en diálogo y comunicación.
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