Esteban Costela, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan, analizó las conclusiones del panel minero desarrollado en el marco del exitoso congreso nacional FIRA Joven realizado en la provincia. Destacó la urgencia de una planificación multisectorial, la necesidad de agilizar los plazos del Estado en planeamiento urbano y ponderó el rol clave de la Cámara Minera de San Juan en la construcción de los estándares que demandará el desarrollo de los grandes proyectos.
El Congreso FIRA Joven reunió en San Juan a actores clave del sector inmobiliario de todo el país, con la mirada puesta en la enorme demanda que genera y generará la minería en nuestra provincia. Tras el cierre del evento, ¿cuál es el balance inicial que hacen desde la institución?
La verdad es que este Congreso fue un éxito rotundo que superó por completo nuestras expectativas originarias. FIRA Joven nació en Buenos Aires bajo la órbita de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, a la cual pertenecemos. Arrancó como un encuentro de jóvenes profesionales, pero fue tomando una dimensión federal gigantesca. Los colegas de otras provincias nos pedían explícitamente hacer pie en San Juan porque la provincia está en la boca de todos debido a su potencial minero y sus proyecciones de desarrollo. El evento terminó consolidando un espacio de vanguardia con un Living de Minería, un Living de Desarrolladores, y análisis económicos de primer nivel. Logramos convocar a representantes de más de doce provincias, además de conformar una mesa multisectorial donde participaron legisladores, autoridades provinciales y presidentes de diversas cámaras sectoriales.
El panel enfocado en la minería generó muchísima expectativa, con la participación activa de Sandra Barceló (directora ejecutiva de la Cámara Minera de San Juan), Mario Hernández, Javier Robeto y referentes de proyectos y empresas proveedoras como CASEMI. ¿Qué conclusiones estratégicas dejó ese intercambio con la industria madre de la provincia?
En primer lugar, quiero destacar la calidez y la visión de Mario Hernández, Sandra, Juan Pablo (Casemi) y todo el equipo. El Living Minero fue, sin dudas, uno de los momentos más esperados y enriquecedores del congreso. Nos permitió poner sobre la mesa de diálogo temas cruciales de una forma muy natural y transparente, dejándonos una certeza clara: el día de mañana debemos trabajar en conjunto, no hay otro camino. La principal conclusión es que ninguno de nosotros puede traccionar el desarrollo de San Juan de forma aislada. A nosotros, como corredores inmobiliarios, de nada nos sirve ofrecer un inmueble corporativo o residencial de excelencia si la provincia no acompaña de manera integral con otros requerimientos básicos que exige el personal de la alta minería, como educación bilingüe de calidad, infraestructura de salud de primer nivel y servicios eficientes. Por eso, levantar los estándares generales de San Juan es una tarea colectiva.
Panel Minero del encuentro de FIRA Jóven integrado por Mario Hernández, Sandra Barceló, Javier Roberto, Juan Pablo Delgado y Esteban Costela.
Luego de este debate con los representantes de la Cámara Minera y los proveedores, ¿Cuáles fueron los ejes conceptuales que quedaron resonando con más fuerza entre los profesionales inmobiliarios?
Lo primero fue una fuerte reivindicación por parte de los líderes mineros hacia el rol de los colegios profesionales y las cámaras empresarias. En sus propias palabras, nos ven como aliados imprescindibles para actuar como traductores de las necesidades reales de la sociedad, facilitando un canal orgánico con las empresas y el Estado. Lo segundo fue la urgencia de planificar el urbanismo que se viene. Este crecimiento habitacional e industrial tiene que ser ordenado para no colapsar la infraestructura existente. Debemos proyectar con precisión las zonas industriales, la dotación de servicios y el crecimiento en altura tanto en la capital como en los departamentos alejados. Nos llevamos una enorme satisfacción al ver la total apertura al diálogo y al trabajo en sinergia que demostraron tanto la Cámara Minera de San Juan como la cámara de servicios mineros.
Teniendo en cuenta los plazos de construcción que demandan los grandes proyectos mineros que se avecinan en la provincia, ¿cómo evalúan la velocidad de respuesta del sector inmobiliario y qué cuellos de botella detectan para poder estar a la altura?
El gran desafío aquí no es la capacidad técnica de la construcción, porque los desarrolladores locales tienen la capacidad de acelerar los plazos constructivos tradicionales. El verdadero cuello de botella está en los tiempos de la burocracia estatal y la habilitación de las obras. Necesitamos aceitar de manera urgente la documentación y los procesos normativos. Esto requiere un trabajo articulado entre la Dirección de Planeamiento Urbano, Catastro y los municipios. Actualmente, muchas reglamentaciones se contradicen entre sí y retrasan las inversiones. No pedimos que se flexibilicen los controles ni que se habilite cualquier cosa; exigimos un crecimiento ordenado y armónico, pero con una gestión pública ágil y coordinada para que las aprobaciones demoren el menor tiempo posible. Si la minería acelera, el desarrollo urbano debe responder al mismo ritmo.
Haciendo una analogía con la gestión pública, el propio ministro de Minería, Juan Pablo Perea, destaca permanentemente que la provincia logró acelerar los tiempos, digitalizar trámites y agilizar permisos manteniendo los máximos estándares socioambientales. ¿El desafío actual es trasladar esa misma velocidad de gestión al sector de la construcción y al desarrollo inmobiliario corporativo?
Por supuesto, y no solo al sector inmobiliario, sino a toda la cadena de valor de la economía sanjuanina. Te doy un ejemplo concreto que debatíamos con Lucila (presidenta del Consejo de Ciencias Económicas): el año pasado costaba muchísimo constituir una Sociedad Anónima (S.A.) en San Juan. El trámite demoraba seis meses, mientras que en Mendoza se resolvía en muchísimo menos tiempo. ¿Qué pasaba? Las empresas mineras o proveedoras terminaban instalándose y tributando en la vecina provincia por una simple cuestión de burocracia de protocolos. Afortunadamente, eso ya se solucionó, pero demuestra que la agilidad documental es clave. De nada sirve que un desarrollador local construya un edificio corporativo o un complejo de oficinas de última generación si los tiempos de constitución de las firmas que van a alquilar esos espacios no acompañan. Los plazos urgentes de la minería nos apuran a todos, y la única forma de responder es articulando entre los privados y el Estado.
Para responder a este inminente auge minero se necesita una fuerte inyección de capital. Al analizar la realidad económica del sector inmobiliario y de los desarrolladores locales, ¿cuál es el escenario actual para afrontar las inversiones que San Juan requiere?
El escenario es complejo y desafiante. Actualmente, el margen de ganancia de los desarrolladores ha caído de forma considerable porque los costos de construcción subieron de forma sostenida. A esto se suma que el mercado del inmueble usado o de segunda mano está muy depreciado y compite fuertemente en precios con el mercado de obra nueva. Muchos desarrolladores hoy están construyendo al límite de sus posibilidades, esperando que el mercado se reacomode. No prevemos una baja en los costos de construcción, pero sí estimamos que el valor de las propiedades usadas tenderá a estabilizarse al alza a medida que se absorba el stock existente. Si el precio del usado se acomoda, el desarrollador recuperará un margen de rentabilidad lógico que vuelva atractiva la inversión. Si el negocio no es rentable, el desarrollo se frena, y esa es una realidad de mercado que debemos atender para no quedar descalzados frente a la demanda minera.
Mencionabas que el mercado actual se encuentra más moderado en comparación con los semestres anteriores. ¿Qué rol juega el financiamiento bancario en este momento para reactivar la cadena de operaciones?
El acceso al financiamiento es el gran dinamizador. El año pasado experimentamos una fuerte tracción gracias a la reaparición de los créditos hipotecarios. Sin embargo, ese impulso se desaceleró debido a la suba de las tasas de interés y al endurecimiento de los requisitos de calificación (scoring) por parte de las entidades bancarias. El mercado se enfrió un poco, aunque se sigue vendiendo. Nuestra postura como institución siempre es positiva y esperamos que las políticas financieras tiendan a mejorar las tasas y flexibilizar los accesos en el corto plazo. El crédito hipotecario es fundamental porque genera un “efecto dominó”: una sola operación traccionada por un crédito bancario suele encadenar y destrabar dos o tres compraventas adicionales en el mercado del usado. Necesitamos que esa herramienta vuelva a funcionar plenamente.
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